Compte 213 : Constructions

Que mettre au compte 213 ?

Le recueil du plan comptable range au 213 trois familles de biens (art. 1212-21) : les bâtiments, les installations, agencements et aménagements, et les ouvrages d'infrastructure. Le plan les détaille en trois sous-comptes facultatifs.

Le 213 vise une construction bâtie sur votre propre terrain. Un bâtiment édifié sur le sol d'autrui va au 214, qui suit la même ventilation. Dans un local loué, les travaux du locataire vont en pratique au 2181.

Le compte 213 est une subdivision du compte 21.

Compte comptable construction : terrain, bâtiment et frais d'achat

L'achat d'un immeuble porte sur deux biens distincts : le sol et la construction. Le PCG ventile un coût global à proportion de la valeur de chacun (art. 213-7). Le terrain va au 211 (le 2115 pour un terrain bâti), la construction au 213. Pour l'impôt, seul le prix de revient de la construction peut être amorti, pas celui du sol (BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et § 230).

Les droits de mutation, honoraires et frais d'actes (les frais de notaire) peuvent, sur option, être ajoutés au coût ou passés en charges. Le rattachement au coût est la méthode de référence (art. 213-8 et 121-5). Les frais incorporés se répartissent entre terrain et construction.

Si vous faites construire, les acomptes versés au constructeur vont au 238 et le chantier non terminé au 231. Le coût est viré au 213 à la fin des travaux (art. 1212-23).

L'approche par composants (PCG art. 214-9)

Les éléments principaux qui doivent être remplacés à intervalles réguliers, ou qui ont une utilisation ou un rythme d'usure différents, sont comptabilisés séparément dès l'origine, chacun avec son plan d'amortissement (art. 214-9).

En pratique, on distingue souvent :

• la structure et le gros œuvre, sur la durée la plus longue ;
• la toiture, les façades, les menuiseries ;
• le chauffage, l'électricité, l'ascenseur, au 2135.

Les dépenses prévues par un programme pluriannuel de gros entretien, imposé par un texte ou par la pratique constante de l'entreprise, forment aussi un composant distinct, sauf si une provision pour gros entretien a été constatée (art. 214-10). Quand un composant est remplacé pour un coût significatif, le nouveau s'immobilise et la valeur nette de l'ancien passe en charges (art. 213-20).

Amortir une construction

Les amortissements ne diminuent pas le 213 : ils se créditent au 2813 « Constructions », qui suit la même ventilation que le 213, par le débit du 68112 (art. 1212 et 1212-28). L'amortissement commence en général à la mise en service (art. 214-12).

Le PCG ne fixe aucune durée : chaque composant suit sa durée d'utilisation. Une petite entreprise au sens de l'article L. 123-16 du code de commerce peut retenir la durée d'usage fiscale (art. 214-13). Le terrain, sans durée d'utilisation limitée, ne s'amortit pas (art. 214-2).

TVA sur l'achat ou les travaux d'un bâtiment

Toutes les livraisons d'immeubles faites à titre onéreux par un assujetti agissant en tant que tel entrent dans le champ de la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10, § 10). Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est toutefois exonéré, sauf si le vendeur opte pour la taxation dans l'acte (CGI art. 261, 5 et 260, 5° bis, applicables en 2026).

La TVA récupérable sur un achat taxé ou sur des travaux immobilisés va au 44562 « TVA sur immobilisations », et la dette au 404 « Fournisseurs d'immobilisations ». Les réparations courantes ne passent pas au 213 : elles vont au 6152, comme toute dépense d'entretien (art. 213-19).

Écritures types du compte 213

Frais de notaire incorporés au coût (méthode de référence), répartis entre terrain et construction. Le règlement par le notaire solde le 404.

Durées d'exemple, à fixer selon l'usage réel. Le terrain ne reçoit aucune dotation.

Le nouveau composant s'immobilise et reçoit son propre plan d'amortissement.

La valeur nette de 6 000,00 € passe en charges (art. 213-20). Le 657 est retenu en pratique pour une mise au rebut.

Les sous-comptes du compte 213

Ne pas confondre avec

Questions fréquentes sur le compte 213