Compte 206 : Droit au bail

Ce qui va au compte 206

Le PCG y inscrit le montant versé ou dû au locataire précédent en contrepartie du transfert des droits qu'il tient du bail et de la législation sur la propriété commerciale (art. 1212-20).

Le droit au bail peut être acheté seul ou avec un fonds de commerce. Dans ce second cas, le prix global se ventile : le droit au bail au 206, le matériel et le mobilier au 21, le solde au fonds commercial du 207.

Les droits de mutation, honoraires et frais d'actes peuvent être ajoutés au coût ou passés en charges, les droits de mutation allant alors au 63541 « Droits de mutation ». Les ajouter au coût est la méthode de référence (art. 213-22). Fiscalement aussi, c'est un élément d'actif. Le 206 fait partie du compte 20.

Droit d'entrée versé au bailleur : 206 ou charge ?

Le droit d'entrée (ou pas-de-porte) n'est pas versé à l'ancien locataire mais au propriétaire, en plus du loyer.

Pour l'administration fiscale, c'est une question de fait. La somme peut être un supplément de loyer. Elle peut aussi rémunérer un élément incorporel, comme l'engagement du bailleur de ne pas louer à un concurrent : c'est alors un actif. Une somme mixte se partage : elle n'est un supplément de loyer qu'à hauteur, chaque année, de l'écart entre la valeur locative réelle et le loyer payé.

En pratique, la part de supplément de loyer est traitée comme du loyer, au 6132, et la part d'actif est souvent inscrite au 206.

Amortir ou déprécier le droit au bail

Un actif n'est amorti que si sa durée d'utilisation est limitée (art. 214-1). Sans limite prévisible, il n'est pas amorti (art. 214-2). Le plan prévoit depuis 2025 le compte 2806 « Droit au bail » pour l'amortissement, avec une dotation au 68111.

Non amorti, le droit au bail est déprécié quand sa valeur actuelle passe sous sa valeur nette comptable (art. 214-17). La dépréciation va au 2906 « Droit au bail », par le débit du 68161.

Fiscalement, la perte de valeur d'un droit au bail de locaux commerciaux ne peut pas être amortie quand les baux peuvent être renouvelés. Le régime temporaire de déduction 2022-2029 ne vise que les fonds commerciaux.

Droits d'enregistrement et TVA

La cession d'un droit au bail supporte un droit d'enregistrement au tarif de l'article 719 du CGI, plus des taxes additionnelles départementale et communale (CGI art. 725). Il porte sur le prix, ou sur la valeur vénale si elle est supérieure. Ce sont les textes d'une cession de fonds, dont le barème cumulé officiel est : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % de 23 000 € à 200 000 €, 5 % au-delà.

Quand le droit au bail est cédé avec le fonds entre deux redevables de la TVA, la transmission est dispensée de TVA (CGI art. 257 bis). Si le cédant facture de la TVA, l'acheteur la déduit au 44562 « TVA sur immobilisations », avec une facture qui la mentionne.

Écritures types du compte 206

Exemple sans TVA facturée par l'ancien locataire. Si sa facture mentionne de la TVA, elle se déduit au 44562.

Le 206 garde sa valeur d'origine. Contrairement à celle du fonds commercial, cette dépréciation est reprise quand ses raisons cessent d'exister.

Calcul : 30 210,00 € / 5 = 6 042,00 € par an, acquisition en début d'exercice.

Ne pas confondre avec

Questions fréquentes sur le compte 206