Commissions et rétrocessions, TVA à 20 %, carte T, fonds mandants : un expert-comptable qui connaît l'immobilier, que vous dirigiez une agence ou soyez mandataire.
Ce n'est pas obligatoire, mais très utile dès la société ou la détention de fonds. Un mandataire en micro-BNC, sous 83 600 € de chiffre d'affaires, peut tenir un livre des recettes ; une agence ne peut pas être micro-entrepreneur. En société, il faut un bilan et la TVA à 20 % sur vos honoraires : comptez dès 69 € HT par mois, déductibles.
Une vente génère des honoraires, dont une part est reversée à l'agent ou au réseau. Votre chiffre d'affaires, c'est ce que vous facturez, pas ce que vous touchez : les deux doivent se retrouver sur le relevé de commissions.
Les honoraires de transaction sont des prestations de services. Sous 37 500 € de CA, vous pouvez rester en franchise ; au-delà, vous facturez 20 % de TVA, dès le 1er janvier suivant ou dès le jour où vous dépassez 41 250 €.
Carte professionnelle valable 3 ans, garantie financière de 30 000 € les deux premières années puis 110 000 € si vous détenez des fonds, assurance RCP, formation continue : des frais à justifier, et des fonds de clients à ne jamais mélanger avec les vôtres.
Un bon mandataire dépasse vite 83 600 € de commissions. Deux années de dépassement de suite vous font quitter la micro-BNC : mieux vaut préparer le passage au réel ou en société avant.
Inscription au registre spécial des agents commerciaux sous 15 jours, attestation d'habilitation délivrée par la CCI à la demande de l'agent immobilier titulaire de la carte : c'est elle qui vous habilite à négocier en son nom.
Réception obligatoire depuis septembre 2026, émission pour les TPE en septembre 2027 : les honoraires facturés à des entreprises passent en facture électronique, ceux facturés à des particuliers en e-reporting, et les factures de vos fournisseurs (portails, publicité) sont concernées.
L'agence immobilière est titulaire de la carte T (transaction, gestion, syndic). Elle encaisse les honoraires, paie ses négociateurs, et si elle détient des fonds, elle a l'obligation d'une garantie financière et d'un compte séquestre. Sa comptabilité distingue donc l'argent de l'agence de celui des mandants : acomptes, dépôts de garantie, loyers à reverser. Votre expert-comptable y suit en plus les loyers des locaux et le coût de la garantie, et un conseiller vous propose une solution pour la paie des négociateurs.
Le mandataire indépendant est un agent commercial inscrit au RSAC : il travaille sous la carte du réseau, grâce à une attestation de collaborateur, et ne peut pas détenir de fonds. Ses recettes sont les commissions reversées par le réseau, en micro-BNC ou au réel, avec une comptabilité plus légère : factures ou autofactures du réseau rapprochées, frais de véhicule, de publicité et de portails à justifier, TVA au-delà de 37 500 €.
Le bon choix dépend du CA et du risque. Beaucoup de mandataires démarrent en micro, puis passent en société quand les commissions dépassent le plafond ou que les frais pèsent. Une agence, elle, ne peut pas être en micro-entreprise : elle est en société ou en entreprise individuelle au réel. Votre conseiller compare les statuts sur vos chiffres, avant de vous proposer la formule adaptée.
Seul avec votre réseau ou à la tête d'une équipe de négociateurs : votre expert-comptable s'occupe de tout ce qui n'est pas la visite.
12 798 créations de novembre 2025 à octobre 2026, NAF 2025 68.31Y, intermédiation immobilière. INSEE, API Sirene. La micro-entreprise est une entreprise individuelle : Sirene ne la distingue pas.
Prix publics HT relevés le 03/11/2026, sans engagement. Répondez à 4 questions : la formule adaptée s'affiche, avec son coût réel une fois déduit.
0 € /mois
Options dès 9,99 € HT/mois
Google 4,7 (985 avis) · Trustpilot 4,6 (620)
Ouvrir mon compte
dès 29 € HT/mois
Avec un compte pro Tiime, sinon 39 € HT/mois
CA inférieur à 100 k€, jusqu'à 3 salariés, pas de micro-entreprise
Trustpilot 4,8 (634 avis)
Recevoir mon devis
dès 69 € HT/mois
Création de société offerte
Comptabilité seule, la paie n'est pas incluse
Google 4,8 (1 410 avis) · Trustpilot 4,6 (552)
Recevoir mon devis
Sur devis
Jusqu'à 10 salariés
Google 4,9 (+3 000 avis)
Recevoir mon devisMise en place rapide : votre compte pro connecté, vos justificatifs envoyés depuis l'appli.
« A tous les niveaux, l'équipe est au top : sympathique et professionnelle. Je recommande vivement Swapn sur son accompagnement et son expertise. »
Outil de gestion facturé à part après 6 mois offerts avec L-Expert-Comptable.com. Économie d'impôt estimée : IS à 15 % en société, environ 30 % (impôt et cotisations) en EI.
Agents immobiliers, mandataires, gérants de SCI ou de société : voici ce que disent de leur expert-comptable les entrepreneurs accompagnés par Pepit.
« Mon entreprise est accompagnée par Mélanie depuis plus de 10 ans. J'apprécie tout particulièrement ses conseils, toujours judicieux, qui vont au-delà d'une simple conformité des comptes. »
« J'ai jusque maintenant été très bien traité avec Julien, Jeanne et Mélinda, sans payer beaucoup de frais pour la création et le maintien de ma SASU. Tous les documents dont j'avais besoin pour pouvoir commencer mon activité ont été remis assez rapidement et j'attends avec impatience de voir la suite de mon aventure. Ils disposent de partenaires aussi pour tout ce qui est assurances, wealth management et autres services. »
« j'apprécie la disponibilité de Mr Grandmontagne. toujours présent pour répondre aux questions et ceci depuis plusieurs années. Toujours à la recherche de solutions efficientes. »
Le bilan n'est qu'une étape. On suit vos mandats, vos frais et les décisions qui changent ce que vous gardez de chaque vente.
En 15 minutes, par téléphone ou en visio : agence ou mandataire, votre statut, vos commissions, vos salariés éventuels. Il vous propose la formule adaptée et son prix, sans engagement.
Connexion de votre compte pro, import de vos relevés de commissions et de vos factures. Si vous aviez un comptable, on récupère votre dossier auprès de lui.
Honoraires, part reversée au réseau ou à l'agent, TVA : chaque vente est suivie. Vos dépenses sont classées par nature : véhicule, publicité, portails d'annonces, carte T.
TVA à 20 % sur vos honoraires, CFE, impôt sur les sociétés, liasse fiscale et bilan. Votre comptable vous dit quels justificatifs envoyer avant chaque échéance.
Passer de la micro à la société, ouvrir une agence, embaucher un premier négociateur, vous verser un salaire ou des dividendes : chaque option est simulée avant que vous signiez.
Agent immobilier : votre comptabilité mérite un expert qui connaît le métier.Premier échange gratuit, sans engagement.
Être rappelé gratuitementChaque option a son agent. Tout dépend de votre statut, de votre temps libre et de votre rapport aux fichiers qui ne s'ouvrent plus un dimanche de visites.
| Critère | Tout faire sur un tableur | Un logiciel seul | Un expert-comptable en ligne | Un cabinet de proximité |
|---|---|---|---|---|
| Pour qui | Micro-BNC sans TVA, et passion des formules RECHERCHEV | Micro ou EI qui aime garder la main | Société ou EI au réel, à distance | Ceux qui veulent un rendez-vous en face |
| Budget | 0 €, payés en dimanches de visites | 0 à 30 € HT/mois | Forfait mensuel, selon votre statut et vos salariés | Selon la lettre de mission |
| Temps par mois | 4 à 6 h, plus la nuit avant l'échéance | 1 à 2 h | 30 min pour envoyer vos justificatifs | 30 min, plus les rendez-vous |
| Relevés de commissions et rétrocessions | Recopiés à la main, mandat par mandat | Importés, à vérifier vous-même | Rapprochés par votre comptable | Rapprochés par votre comptable |
| TVA à 20 % sur les honoraires et franchise | À vous de surveiller le seuil de 37 500 € | Calcul aidé, à vous de déclarer | Déclarée pour vous | Déclarée pour vous |
| Bilan et liasse (société) | Non | Préparés, sans validation d'un expert | Inclus | Inclus |
| Conseil statut, carte T, rémunération | Le collègue de l'agence qui « s'y connaît » | Non | Oui, au téléphone ou en visio | Oui, au cabinet |
| Le moment de solitude | La TVA oubliée sur la grosse commission de décembre | La question que l'aide en ligne n'a pas prévue | Rare : un interlocuteur répond sous 24 h | Rare : un interlocuteur que vous connaissez |
Fourchettes de prix et de temps indicatives, relevées en novembre 2026. Aucune marque citée.
Entrez votre adresse pour voir les cabinets d'expertise comptable de votre quartier. Vous pouvez aussi être accompagné à distance par un conseiller qui connaît l'immobilier.
Entrez votre adresse pour voir les cabinets les plus proches.
Cabinets : base Sirene (API Recherche d'entreprises), code NAF 69.20Z, moins de 20 salariés, hors grands groupes.
En ligne, comptez chez L-Expert-Comptable.com de 69 € HT par mois (mandataire au BNC avec TVA) à 109 € (activité plus complexe), dès 29 € avec Swapn pour une petite société, sur devis chez Numbr avec des négociateurs. Un mandataire en micro démarre gratuitement avec Tiime. Les honoraires sont déductibles.
Pour une activité régulière, l'expert-comptable facture un forfait mensuel, plus lisible qu'un taux horaire. L'heure concerne les missions ponctuelles : régularisation de retard, audit, conseil sur un montage. Dans ce cas, le tarif est fixé sur devis, avant le début de la mission, selon la complexité du dossier.
Non, aucun statut ne l'impose. Un mandataire en micro-BNC peut tenir un livre des recettes, alors qu'une agence ne peut pas être micro-entrepreneur. En société, vous devez produire chaque année un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale : un expert-comptable est alors vivement conseillé, surtout si vous détenez des fonds de clients.
Oui, en tant qu'agent commercial indépendant, ses bénéfices relèvent des BNC. Il bénéficie du micro-BNC tant que son chiffre d'affaires reste sous 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 34 %. Au-delà de ce seuil deux années de suite, il passe au régime réel.
Les honoraires de transaction sont des prestations de services, soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Sous 37 500 € de chiffre d'affaires annuel, vous restez en franchise en base. Au-delà, la TVA s'applique dès le 1er janvier suivant, ou dès le jour où vous dépassez 41 250 €.
Votre chiffre d'affaires est le montant des honoraires facturés, avant partage. La part reversée à un réseau, à un agent ou à un apporteur est une charge, justifiée par le contrat et la facture. Déclarer seulement le net perçu minore votre CA et fausse le suivi du plafond de la micro.
Les fonds reçus pour le compte de tiers (acomptes, dépôts de garantie) ne vous appartiennent pas : ils transitent par un compte séquestre, avec une garantie financière de 30 000 € minimum les deux premières années, puis 110 000 €. En transaction sans détention de fonds, une déclaration sur l'honneur suffit. Un mandataire ne peut jamais en détenir.
Au réel, tous les frais liés à l'activité : véhicule et déplacements, publicité, portails d'annonces, téléphone, assurance RCP, carte professionnelle, formation continue de 42 heures sur 3 ans. En micro-BNC, aucun ne se déduit : seul l'abattement forfaitaire de 34 % s'applique, quel que soit le montant réel de vos frais.
La carte professionnelle est valable 3 ans et renouvelable. Elle coûte 160 € à la délivrance, 130 € au renouvellement et 68 € en cas de modification. Ces frais, comme la formation continue et l'assurance de responsabilité civile professionnelle, sont déductibles de votre résultat si vous êtes au réel.
Oui : l'agent immobilier titulaire de la carte la demande à la CCI pour vous habiliter à négocier en son nom, et elle ne peut pas durer plus longtemps que sa carte. En entreprise individuelle, vous devez aussi vous inscrire au registre spécial des agents commerciaux dans les 15 jours du début d'activité.
Quand vos commissions approchent 83 600 €, quand vos frais dépassent 34 % de votre CA, ou quand vous voulez embaucher ou ouvrir une agence. La société permet de déduire vos frais réels et d'arbitrer salaire et dividendes. Un conseiller simule les deux options sur vos chiffres, gratuitement.
Oui. Le plus simple est de changer en fin d'exercice. Votre nouveau cabinet demande le dossier à l'ancien, et vos commissions déjà saisies cette année sont reprises, mandat par mandat, avec les justificatifs. Chez L-Expert-Comptable.com, sans engagement, vous ne payez aucune pénalité de sortie.
Un conseiller vous rappelle, fait le point sur votre situation et vous propose la formule adaptée. Votre expert-comptable prend ensuite le relais.
