Expert-comptable pour LMNP

Les formules en ligne démarrent à partir de 39 € HT par mois, soit environ 470 € HT par an. Le prix monte avec le nombre de biens, la complexité du dossier et les options choisies : un devis le précise. Au régime réel, ces honoraires sont déductibles de vos loyers.

Non, aucune loi ne l'impose, même au réel. En micro-BIC, aucun bilan n'est exigé. Au réel, vous devez en revanche produire une comptabilité complète, un bilan et une liasse fiscale télétransmise : la plupart des loueurs préfèrent la confier à un expert-comptable.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Le réel déduit vos charges réelles et vos amortissements. Il est plus avantageux quand ces montants dépassent l'abattement, ce qui est fréquent avec un bien acheté à crédit.

Oui, avec un logiciel ou un tableur. Au réel, vous devez toutefois tenir un livre-journal, calculer les amortissements, dresser un bilan et télétransmettre les formulaires 2031 et 2033. Une erreur d'amortissement ou de ventilation du prix d'achat est difficile à corriger les années suivantes.

Oui, au régime réel : les honoraires d'expert-comptable et les frais de tenue de comptabilité sont des charges de l'activité, déductibles de vos loyers. Au micro-BIC, rien ne se déduit : l'abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % remplace toutes les charges réelles.

Amortir le terrain, qui ne s'amortit pas ; oublier le mobilier ; rester au micro-BIC avec un meublé de tourisme non classé au-delà de 15 000 € de recettes ; omettre la déclaration d'activité et la CFE ; ignorer l'effet des amortissements sur la plus-value à la revente.

Vous êtes loueur professionnel si vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € TTC et si elles sont supérieures au total de vos autres revenus d'activité (salaires, autres bénéfices). Dès qu'une seule condition manque, vous restez loueur non professionnel.

En principe non : la location meublée est exonérée de TVA, sans option possible. L'exception concerne les loueurs qui offrent, en plus du logement, au moins trois services de type hôtelier : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception. La TVA est alors de 10 %.

Pour les ventes à partir du 15 février 2025, si vous étiez au réel, les amortissements déduits sont retirés du prix d'achat, ce qui augmente la plus-value imposable. Les résidences gérées pour étudiants ou seniors font exception. Simulez la revente avant de signer.

Oui : vous vous enregistrez sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de la location, pour obtenir un SIRET. La cotisation foncière des entreprises, impôt local, est en principe due par les loueurs en meublé, y compris au micro-BIC, avec des exceptions. Son montant dépend de la commune.

Pour les revenus 2026, un meublé de tourisme classé relève du micro-BIC jusqu'à 83 600 € avec 50 % d'abattement. Non classé, le plafond est de 15 000 € avec 30 % d'abattement. Au-delà, le régime réel s'applique, avec ses amortissements.

La tenue de votre comptabilité, le plan d'amortissement du bien et du mobilier, le bilan, la liasse 2031 et 2033, et le report du résultat sur votre déclaration de revenus. Le conseil sur le régime, le seuil de loueur professionnel ou la revente est en général inclus.